Oleh

Advokat

 

Pertanyaan:

Apabila ada orang asing mendirikan usaha di Indonesia, apakah dia berhak mendapatkan hak pakai dan bagaimana ketentuannya?

 Pembahasan:

Terima kasih atas pertanyaannya.

Sebelum menjawab pertanyaan tersebut di atas, saya akan bahas terlebih dahulu apa yang dimaksud dengan orang asing. Orang asing adalah orang yang bukan Warga Negara Indonesia yang keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia. 

Sedangkan Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang ini.

Pasal 42 Undang-Undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, menjelaskan yang dapat mempunyai Hak Pakai:

1. Warga Negara Indonesia;
2. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;

Sedangkan Pasal 49 Peraturan Pemerintah Republlik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah, menjelaskan Hak Pakai terdiri atas :

1. Hak Pakai dengan jangka waktu diberikan kepada
1. Warga Negara Indonesia;
2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
3. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;
4. Badan keagamaan dan sosial; dan
5. Orang Asing.

Sedangkan Tanah yang diberikan oleh Hak Pakai ini terdiri dari:

• Tanah Negara;
• Tanah hak milik; dan
• Tanah Hak Pengelolaan.
2. Hak Pakai selama dipergunakan diberikan kepada:
1. Instansi Pemerintah Pusat;
2. Pemerintah Daerah;
3. Pemerintah Desa; dan
4. Perwakilan Negara Asing dan Perwakilan Badan Internasional.

Sedangkan tanah yang diberikan oleh hak pakai ini, meliputi:

• Tanah Negara; dan
• Tanah Hak Pengelolaan.

Jangka Waktu Hak Pakai

1. Hak Pakai di atas tanah Negara dan tanah Hak Pengelolaan dengan jangka waktu diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun. Diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun, dan diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun.
2. Hak Pakai selama dipergunakan diberikan untuk waktu yang tidak ditentukan selama dipergunakan dan dimanfaatkan.
3. Sedangkan Hak Pakai dengan jangka waktu di atas Tanah Hak Milik, diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperbaharui dengan akta pemberian hak pakai di atas tanah hak milik.

Terjadinya Hak Pakai dan Cara Pemberiannya

Hak Pakai di atas Tanah Negara diberikan dengan Keputusan pemberian hak oleh Menteri. Hak Pakai di atas Tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri berdasarkan persetujuan pemegang hak pengelolaan. Sedangkan hak pakai di atas tanah Hak Milik terjadi melalui pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Untuk Pemberian Hak pakai di atas Negara, Hak Pakai di atas Tanah Hak pengelolaan dan hak pakai di atas tanah Hak Milik wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan dan diberikan sertifikat Hak atas Tanah sebagai tanda bukti hak.

Kewajiban Pemegang hak pakai

1. Melaksanakan pembangunan dan/atau mengusahakan tanahnya sesuai dengan tujuan peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya paling lama 2 (dua) tahun sejak diberikan.
2. Memelihara tanah, termasuk menambah kesuburannya dan mencegah kerusakannya serta menjaga kelestarian lingkungan hidup;
3. Menjaga fungsi konservasi sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya;
4. Mematuhi ketentuan pemanfaatan ruang yang diatur dalam rencana tata ruang;
5. Melepaskan Hak Atas Tanah baik sebagian atau keseluruhan dalam hal dieprgunakan bagi pembangunan untuk kepentingan umum;dan
6. Menyerahkan kembali Tanah yang diberikan dengan hak pakai kepada Negara, pemegang hak pengelolaan, atau pemegang hak milik, setelah hak pakai hapus.

 Larangan bagi Pemegang Hak Pakai

1. Mengurung atau menutup pekarangan atau bidang Tanah lain dari lalu lintas umum, akses publik, dan/atau jalan air;
2. Merusak sumber daya alam dan kelestarian kemampuan lingkungan hidup;
3. Menelantarkantanahnya;dan/atau
4. Mendirikan bangunan permanen yang mengurangi fungsi konservasi tanggul, fungsi konservasi sempadan, atau fungsi konservasi lainnya, dalam hai dalam areal hak pakai terdapat sempadan badan air atau fungsi konservasi lainnya.

Hak dari Pemegang Hak Pakai

Menggunakan dan memanfaatkan Tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan dan perjanjian pemberiannya:

1. Memanfaatkan sumber air dan sumber daya alam lainnya di atas Tanah yang diberikan dengan hak pakai sepanjang untuk mendukung usaha sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan; dan/atau
2. Melakukan perbuatan hukum yarrg bermaksud melepaskan, mengalihkan, dan mengubah penggunaannya serta membebankan dengan hak tanggungan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Perpanjangan Hak Pakai

Hak Pakai di atas Tanah Negara sebagaimana dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak apabila memenuhi syarat:

1. Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak;
2. Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
4. Tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang; dan
5. Tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum.

Sedangkan Hak Pakai di atas Tanah Hak Pengelolaan dapat diperpanjang atau diperbarui atas permohonan pemegang hak pakai apabila memenuhi syarat dan mendapat persetujuan dari pemegang Hak Pengelolaan.

Hapusnya Hak Pakai

Hak Pakai bisa hapus karena ada beberapa hal, yaitu sebagai berikut:

1. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian, perpanjangan, atau pembaruan haknya, untuk hak pakai dengan jangka waktu;
2. Dibatalkan haknya oleh Menteri sebelum jangka waktunya berakhir karena:
1. Tidak terpenuhinya ketentuan kewajiban dan/atau larangan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 57 dan atau Pasal 58 Peraturan Pemerintah Republlik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan , Hak atas tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah;
2. Tidak terpenuhinya syarat atau kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian hak pakai antara pemegang hak pakai dan pemegang hak milik atau pedanjian pemanfaatan Tanah Hak Pengelolaan;
3. Cacat administrasi; atau
4. Putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap;
3. Diubah haknya menjadi Hak Atas Tanah lain;
4. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
5. Dilepaskan untuk kepentingan umum;
6. Dicabut berdasarkan Undang-Undang;
7. Ditctapkan sebagai Tanah Telantar;
8. Ditetapkan sebagai Tanah Musnah;
9. Berakhirnya perjanjian pemberian hak atau perjanjian pemanfaatan Tanah untuk hak pakai di atas hak milik atau Hak Pengelolaan; dan/atau
10. Pemegang hak sudah tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak.

Berdasarkan penjelasan di atas dapat di simpulkan kalau orang asing yang mendirikan usaha di Indonesia berhak atas hak pakai Tanah.

 

Dasar Hukum:

1. Undang-undang No.5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria.
2. Peraturan Pemerintah Republlik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas tanah, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah.